商业步行街，他们的共同点是皆拥有厚重的历史底蕴。历史映衬出过去的繁荣，但有时也会成为“幸福的烦恼”，一味追求复古、仿古，而忽略了对当下消费需求的满足、对未来消费需求的预判，不仅被本地主流消费群体忘却，而且也无法唤起外地游客的探奇心理。相信这是商务部牵头做商业步行街提升改造试点的原因之一。

第一，步行街的运营需要培养智慧气质。

消费者在淘宝、京东、拼多多、抖音、小红书、喵街等APP种草教育下，以及外挂大数据和移动支付的加持下，自选、自助、自主成为广大消费者的法则。步行街不能因为自己是实体店就忽略以上法则，需大力培育街区的智慧气质，特别是消费主力军的年轻一代，熟练掌握各大线上线下优惠的力度与算法，自由切换支付方式达到消费的自我最佳感受。

因此，街区要加大智慧系统的软硬件建设与推广力度，将消费者与商家博弈空间延伸至街区之外，获取商家成交量的**保障。在今夏连云港民主路文化街区的夜市活动中，街区线上线下呈现了精彩纷呈的优惠组合活动，70%以上订单由线上预定抢购产生，给街区带来疫情之后久违的人气与收入。

第二，步行街的运营需要一个整体的场景。

南京1912引领了步行街的民国风起，带来了商街唐、宋等国风；英伦、夏威夷、俄罗斯等西洋风情。步行街的场景开始有了历史或异域的素材。广大消费者，特别是旅游客群对此十分买账。各地步行街在运营上就有了一个标准模板，结合原来的建筑、装潢、园林、美陈、亮化、活动打造一个动人的不收门票的场景空间，供广大消费者来探访街巷、历史、故事、情怀的同时把钱花了。连云港民主路民国建筑保留完好、历史故事动听、百年老店众多，地处市区中心，在街区活动中充分发掘民国元素活动引流游客，成为了广大游客在其他景区游玩之后的**街区。

第三，步行街的运营要实现文商旅的跨界融合。

文旅商融合里面有一个先后逻辑顺序的问题。

文化是引领，连云港民主路文化街区充分运用了民国时期建筑，打造博物馆、图书馆等文化类场所，给予街区浓浓的文化范。

旅游是刚需，街区布置了游客接待中心、小交通、休息设施、演艺广场、打卡点等众多配套服务设施设备，满足广大游客的休闲需求。

商家是主体，在智慧化服务、场景化体验、文艺范的氛围、众多游客集聚的环境下，我们想要的有文创思维的商家必然会对街区青睐有加，星巴克、肯德基、3DMAX、连锁酒店、餐饮等商圈地标必不可少；城市民宿、书店、文创、百年老店等我们想要的商户目前占比80%以上。

在运营管理的连云港民主路文化街区实践证明，合理规划文旅商的顺序是实现三者的跨界融合的重点，是广大步行街建设和运营的重要前提。

第四，步行街的运营需要以夜经济等新的引流、悦流的活动营销。

活动营销目前在步行街已经运用到炉火纯青，套路层出不穷，根本杠杆是优惠活动，但步行街的实体商家在电商的冲击下，实在是无利可图，后续乏力。伴随着抖音大火的重庆洪崖洞、大唐不夜城等街区，可谓是近年最成功的活动营销案例。无独有偶，“六夜”体系——“夜景、夜游、夜宴、夜演、夜购、夜宿”形象的概括出了夜经济的主要打法。

图：夜经济——云智库赞同“六夜”体系

连云港民主路文化街区成功验证了此套“六夜”体系的可行性。具体举措如：

民主路文化街区投入资金进行了亮化场景打造；

开展了贯穿全夏季、全街区、全时段的“啤酒、美食、夜宵、演艺”的夜市活动；

街区各大购物场所出街摆摊、延长营业时间；

连锁酒店推出夜间套餐优惠参与活动中；

今夏民主路文化街区，进入夜间即人山人海，吸引社会各界广泛关注，远离海边的街区伴随着夜游活动分享了夏季海滨城市的旺季客流，无论是白天赶海回到城市的游客，还是疫情下挣扎了半年的商户，都在明亮的街区夜色中洋溢起喜悦的笑容。

城市更新，特别是以商业街区为核心的城市更新，关注的不仅仅是城市更新的建设过程，更加关注的是持续运营全程，因此需要解决的不仅仅是规划建设方案，而应该事先制定一套能够协调调动各方面积极性，符合相关各方利益诉求的可持续的运营机制，将专业机构、业主方、政府管理部门融入一体。（编辑：也很美）